¿Cómo arreglarán la factura del arrendador y el arrendatario el sistema de alquiler?

Líder de la mayoría en la Asamblea Nacional Amos Kimunia. foto | evans abel | NMG

El proyecto de ley de propietarios e inquilinos de 2021 (proyecto de ley) ha sido presentado por el líder de la mayoría en la Asamblea Nacional, Honor. Amos Kimunya a principios de 2021 y desde entonces ha sido aprobado por la Asamblea Nacional y actualmente está siendo considerado por el Senado.

El proyecto de ley busca promover la estabilidad en el sector del alquiler mediante la estandarización de las leyes que rigen la relación entre propietarios e inquilinos y la derogación de las leyes existentes, incluidas la Rent Distress Act (DRA), Rent Restriction Act (RRA), propietario-inquilino (tiendas, hoteles) y establecimientos de restauración (LTA).

El proyecto de ley se aplica a todos los edificios residenciales, salvo algunos edificios residenciales exentos, como los edificios residenciales que se alquilan en régimen de alquiler con servicios, así como los edificios residenciales cuya renta mensual no supere el monto que determine el Ministro del Consejo. de Ministros.

Se espera que el límite de alquiler al que se aplicará el proyecto de ley aumente de los 2500 KES actuales presentados en virtud de la RRA.

El proyecto de ley también se aplica a los arrendamientos de locales comerciales que no se hayan reducido por escrito o se hayan reducido por escrito pero por un período que no exceda los cinco años o que contengan una cláusula de rescisión que no sea en incumplimiento del pacto dentro de los cinco años posteriores al comienzo del plazo del arrendamiento.

Estos son los alquileres actualmente conocidos como alquileres controlados por LTA que se pretende rescindir si el proyecto de ley se convierte en ley.

Durante mucho tiempo, para evitar problemas con los alquileres controlados, los arrendadores que creaban contratos de arrendamiento de locales comerciales insistieron en contratos de arrendamiento por escrito, con plazos de arrendamiento de más de cinco años sin ninguna interrupción en el alquiler ni opciones de salida.

La expectativa era que el proyecto de ley abordaría este problema, pero el proyecto de ley mantuvo la misma definición.

Queda por ver si el Senado abordará este tema al considerar el proyecto de ley si el problema de los alquileres controlados, la falta de límites de plazo y opciones de salida seguramente hará que los edificios comerciales sean más comercializables y atractivos para los inquilinos. No estarán vinculados a arrendamientos a largo plazo y podrán ejercer disposiciones de salida.

Una de las reformas más importantes propuestas por el proyecto de ley es introducir la autoridad del Presidente del Tribunal Supremo para establecer tribunales que se ocupen de las disputas entre propietarios e inquilinos.

Esta es una desviación importante del procedimiento actual por el cual los poderes para establecer tribunales se otorgan a los secretarios del gabinete responsables de asuntos relacionados con propietarios e inquilinos.

Al trasladar el establecimiento de tribunales al poder judicial, se espera que esto conduzca a un proceso simplificado de resolución de disputas y mejore la eficiencia.

Los tribunales también recibieron amplios poderes, incluido el poder de castigar el desacato de la misma manera que cualquier tribunal de justicia. En cumplimiento de su mandato, los tribunales estarán obligados a resolver los asuntos con celeridad y el proyecto de ley propone un plazo de tres meses durante los cuales se debe resolver la disputa.

Cuando el tribunal no puede decidir un asunto dentro de los tres meses, el presidente del tribunal debe proporcionar por escrito las razones de la demora.

Se espera que esto asegure que la justicia se imparta de manera oportuna y que se aborden las demoras crónicas que los litigantes continúan experimentando.

Las partes del contrato de alquiler son libres de negociar el contrato y acordar mutuamente los términos. Sin embargo, el proyecto de ley establece los términos que deben estar implícitos en todo contrato de arrendamiento.

Estos términos brindan protección a la parte con una posición de negociación más débil, que a menudo es el arrendatario. Cuando el contrato de arrendamiento pretenda excluir la acción de la factura, dicha disposición será nula.

Los inquilinos ya no tendrán que preocuparse por los desalojos arbitrarios, ya que el proyecto de ley propone procedimientos claros sobre cómo rescindir los alquileres por cualquiera de las partes.

Cuando el arrendador solicita la rescisión del contrato de arrendamiento, debe notificar al arrendatario en el formulario prescrito indicando cuándo finaliza el arrendamiento y el motivo de la rescisión. Si un inquilino no desocupa al final del período de notificación, el propietario debe solicitar una orden judicial para desalojar a ese inquilino.

Sin embargo, el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento sin acudir a los tribunales, ya que proporciona un preaviso de doce meses en el caso de edificios de apartamentos y de veinticuatro meses en el caso de edificios comerciales. El inquilino también está obligado a dar aviso antes de rescindir el contrato de arrendamiento.

Para edificios comerciales, el plazo de preaviso es de dos meses, mientras que para edificios residenciales es de un mes.

Las partes del contrato de arrendamiento serán libres de acordar mutuamente el contrato de arrendamiento aplicable. Sin embargo, en caso de desacuerdo, cualquiera de las partes puede comunicarse con el tribunal, que determinará el alquiler en función de locales similares dentro de la región.

Cuando un arrendador busca aumentar el alquiler, debe avisar al arrendatario con al menos noventa días de anticipación. Si el arrendatario no objeta el aumento en el plazo de treinta días, se tendrá por aprobado.

Además, cuando el arrendador deja de prestar ciertos servicios, el arrendador debe reducir la renta en proporción a los servicios reducidos. Sin embargo, el arrendador puede evitar el requisito de notificación antes del aumento de la renta si prevé un aumento de la renta dentro del contrato de renta.

El proyecto de ley le otorga al inquilino el derecho de ceder o subarrendar el edificio con el consentimiento del propietario, y el consentimiento no puede negarse sin razón.

Si el arrendatario no está satisfecho con la decisión del arrendador de negar el consentimiento para subarrendar o renunciar a la propiedad, el arrendatario puede acudir al tribunal que escuchará el caso a continuación, y si se determina que el arrendador ha negado el consentimiento injustificadamente, ordenar la cesión. o subarriendo.

Otra sugerencia importante se relaciona con los problemas de alquiler. Según el proyecto de ley, ahora se requerirá que los propietarios realicen procedimientos legales antes de reservar un alquiler.

Básicamente, esto significa que los propietarios deberán presentar una demanda en el tribunal correspondiente para obtener las órdenes necesarias que les permitan retener el alquiler, lo que es una desviación completa de la exención actual, ya que los propietarios no tienen que obtener ninguna de estas órdenes.

Si bien esto puede ser un alivio bienvenido para los inquilinos que actualmente temen la facilidad con la que los propietarios pueden resistirse a pagar el alquiler, es probable que se vea como un obstáculo para los propietarios que tendrán que soportar más tiempo y costos en la terrible experiencia del alquiler como inquilino. se encuentra en mora.alquiler.

En conclusión, uno debe ser consciente del hecho de que las leyes que el proyecto de ley busca derogar fueron promulgadas ya en la década de 1950, y aunque el proyecto de ley puede no haber abordado todas las reformas requeridas en esta área del derecho o haber ido demasiado lejos en suficiente Definitivamente es un paso en la dirección correcta para facilitar y simplificar la relación entre propietarios e inquilinos, de acuerdo con la era actual y un buen comienzo para futuras reformas.

Amrit Sur es socio en la práctica de bienes raíces y finanzas en DLA Piper Africa, Kenia (IKM Advocates). Bonface Abuya (participante) y Felix Simba (participante) trabajan en la misma práctica