El estado para controlar las rentas en la Nueva Ley de Propiedad

Líder de la mayoría, Amos Kimunya. Foto | NMG

Escrito por John Mutua
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Resumen

• Este es el primer intento del estado de regular la renta en una economía que se ha resistido a la fijación de precios a favor de la liberalización económica.
• La ley de propietarios e inquilinos subsidiada por el gobierno de 2021 requiere que los aumentos de alquiler no excedan la tasa de inflación anual promedio del año anterior.
• Los propietarios de edificios podrán aumentar el alquiler una vez al año para las viviendas residenciales y una vez cada dos años para los edificios comerciales, lo que reduce el costo de hacer negocios.

El estado controlará los alquileres comerciales y residenciales si el Parlamento aprueba una ley propuesta que busca proteger a los inquilinos de los elevados costos de alquiler de edificios.

La ley de propietarios e inquilinos subsidiada por el gobierno de 2021 requiere que los aumentos de alquiler no excedan la tasa de inflación anual promedio del año anterior.

Esto significa que un aumento máximo de alquiler este año de 5.2 por ciento (inflación promedio para 2020) se implementaría si el proyecto de ley se convierte en ley.

A los propietarios se les ha dado una ventana para quebrar la tasa promedio de inflación en caso de que se paguen picos de tarifas en las provincias y otras agencias estatales o cuando brinden un servicio adicional al cliente, como seguridad, recolección de basura o Internet residencial.

Los propietarios de edificios también pueden aumentar el alquiler por encima de la escala del costo de vida si realizan las mejoras necesarias en las viviendas y los complejos de oficinas.

Este es el primer intento del estado de regular la renta en una economía que se ha resistido a la fijación de precios a favor de la liberalización económica.

Los alquileres están subiendo

La vivienda ha sido uno de los sectores de más rápido crecimiento en Kenia durante la última década, respaldado por una fuerte demanda y rendimientos que fácilmente superan a los de las acciones y valores gubernamentales.

Esto ha visto un pico de alquiler con Hass Consult, una firma de bienes raíces que monitorea el índice de precios de bienes raíces, diciendo que la demanda de alquiler en la ciudad casi se ha triplicado desde 2007.

El líder de la mayoría en la Asamblea Nacional, Amos Kimunya, dice que el proyecto de ley respaldado por el gobierno busca proteger a los inquilinos mientras ofrece ganancias a los inversionistas inmobiliarios.

“El proyecto de ley busca introducir un marco legal que equilibre los intereses de propietarios e inquilinos en la economía de libre mercado al asegurar que los propietarios tengan un ingreso razonable de su inversión en vivienda y también protejan al inquilino”, dijo el proyecto de ley que el Sr. Kimunia presentó a Parlamento. .

El proyecto de ley también prevé reducciones de alquiler cuando los propietarios retiran algunos servicios que han dado lugar a aumentos anteriores en los costos de alquiler del edificio.

Los propietarios de edificios podrán aumentar el alquiler una vez al año para las viviendas residenciales y una vez cada dos años para los edificios comerciales, lo que reduce el costo de hacer negocios.

Aquellos que violen las regulaciones de alquiler propuestas corren el riesgo de pagar una multa de 20,000 chelines o un período no revelado en prisión.

Kenia prefirió permitir que las fuerzas del mercado controlen el costo de los productos básicos a pesar de la existencia de una ley que exige límites de precios.

En 2011, Kenia firmó un proyecto de ley que permite volver al control de precios de los productos básicos, después de que esta práctica fuera abandonada en la década de 1990 en favor de la liberalización económica.

La ley permite al Secretario del Tesoro declarar ciertos productos básicos como productos básicos y establecer sus precios máximos a través de una orden en el Boletín Oficial de Kenia.

Esta orden solo se emitió una vez en 2017 cuando el estado limitó una lata de dos kilogramos de harina de maíz a Sh90 después de que el costo del producto se duplicó por violar el Sh150.

En noviembre de 2019, el estado aumentó el límite máximo de la tasa de préstamos comerciales impuesto en 2016, al que se ha culpado de frenar el crecimiento de los préstamos al sector privado.

Pero Kenia ha estado estableciendo límites al precio del combustible por mes desde 2010.

Ahora, el estado cree que es necesario regular los alquileres.

Muchos residentes de Nairobi están renunciando a viviendas de alquiler en bienes raíces de la ciudad en favor de viviendas suburbanas más baratas a medida que aumenta el costo de vida.

HassConsult cree que el aumento de los alquileres ha llevado a muchos a vivir en áreas remotas.

Se han trasladado a ciudades satélites como Ngong, Kitengela, Rongai, Rui y Ruero, que tampoco se han librado del aumento de los alquileres debido a la afluencia de nuevos clientes.

Esto provocó un auge en los precios de la tierra, que casi se cuadruplicó en Nairobi y ciudades vecinas como Kiampo, Onatta Rongai y Kitingela.

El repunte febril de los precios de la vivienda y la tierra creó una burbuja, allanando el camino para el incumplimiento de miles de millones de chelines en préstamos de promotores inmobiliarios que habían atado sus apuestas en bienes raíces en Kenia.

Los alquileres se han visto afectados un poco por la pandemia de Covid-19, que ha reducido los precios de las viviendas y de la tierra a raíz de despidos, recortes salariales y cierres de empresas.

La mayoría de los propietarios ignoraron los llamados estatales para reducir los alquileres de los trabajadores afectados por los efectos de la epidemia.

«En Kenia hay propietarios extraños que prefieren mantener las unidades vacías en lugar de precios más bajos para atraer o retener a los inquilinos», dijo Sakina Hasanali, directora de consultoría e investigación de desarrollo inmobiliario de Haas Consult.

«Esta es la razón por la que las unidades de alquiler continúan atrayendo precios más altos a medida que los inquilinos buscan unidades que puedan pagar».